Leef Stationslocaties, kathedralen van de nieuwe tijd Blij in de Bijlmer Kust op de kaart Zuidelijke IJ-oever Amsterdam Werkgroep 2000 Servicenet Nationale Landschappen Le rouge et le noir Dagblad De Tijd Tango Milonguero Stichting Hoogbouw Industriegebouw De huid Rutten Communicatieadvies Don Giovanni The city and region success carrier Wolkenkrabbers in NY ECORYS NL Ernest Groosman NAW  Vrom Ministery Deuk in een pakje boter John Lautner Ignatiuscollege Katernen 2000 Vakblad BOUW  Waar is dingetje? Hoeksche Waard Architectuurnota 1990 Particulier opdrachtgeversschap en beeldregie ABN Amro hoofdkantoor Wonen in naoorlogse wijken Bouwcentrum Reis naar het einde van de nacht Brandpunt Logistieke Westas Nieuwbouw Tweede Kamer VNU BPA Tete Rusconi Graag of niet Arvo Pärt Verlangen naar romantische architectuur Ben Kroon Samen aan de slag met bedrijventerreinen Brabant Pers Olympisch Kwartier Durf
05 januari 2013
Groen voor rood
Jarenlang waren de grondexploitaties de melkkoe van veel gemeenten. Volgens Deloitte (okt. 2012) hebben ze er in de periode 2005-2008 jaarlijks een gemiddeld positief resultaat op geboekt van ruim € 400 miljoen. Dit feestje is door de crisis tot een abrupt einde gekomen. In Apeldoorn viel vorig jaar het college door al te voortvarende grondaankopen. De gemeente Amsterdam liet onlangs weten dat er een ‘majeur bedrag’ (€ 275 miljoen volgens Het Parool) bezuinigd moet worden wegens tekorten op het Vereveningsfonds. Volgens dezelfde Deloitte dreigen de tekorten op de grondexploitaties van de gemeenten op te lopen tot zo’n € 4,5 miljard en dreigt voor 8% van de gemeenten een artikel-12 status. Fakton berekende onlangs zelfs een verlies van € 5,7 mld. tussen 2008 en 2011 als deelnemingen worden meegerekend. De grondposities van private partijen zijn minder inzichtelijk maar minstens zo dramatisch. Zo heeft BAM volgens VEB (aug. 2012) € 247 mln. afgeboekt op haar grondbank die voor € 986 mln. op de balans stond (grotendeels AM-posities).
De hoop dat de markt op afzienbare termijn aantrekt is vervlogen. Partijen moeten dus wat. Ze zoeken daarom wanhopig naar mogelijkheden om nieuw vermogen aan te trekken, hun balans te verkorten en rentelasten te verminderen door posities te herfinancieren dan wel af te waarderen. Inzet in de komende jaren is verliezen te beperken door nieuwe activiteiten te ontwikkelen die tenminste iets opleveren c.q. voldoende cash-flow genereren om (een deel van) de rentelasten te betalen. Dit in de verwachting de posities alsnog te verzilveren als de markt weer aantrekt.
Treurigheid troef dus maar ieder nadeel heeft, zoals bekend, zijn voordeel. De huidige ellende biedt ook nieuwe kansen. De hoop bij gebiedsontwikkelingen is nu vaak gevestigd op kleinschalige projecten in de sfeer van (C)PO. Niks mis mee als de klant eindelijk meer te vertellen krijgt, maar dit soort (niche)projecten loopt tegen dezelfde problemen aan als de projectmatige bouw: eerst je huis verkopen en een hypotheek zien te krijgen. Minstens zo interessant zijn andersoortige activiteiten, met name in de groene sfeer. Naast traditionele formules zoals verpachting, gaat het dan om investeringen in waterveiligheid, duurzame energie (wind, biomassa), recreatieve voorzieningen, verbrede landbouw, urban farming, pop-ups, volkstuinen, natuur en landschap e.d.. Dit afhankelijk van een stedelijke, suburbane of landelijke setting.
Een en ander vraagt om een totaal andere manier van gebiedsontwikkeling en een ander business model. Met collega-adviseurs heeft ondergetekende een multidisciplinaire aanpak ontwikkeld met als doel: a. balansverkorting door nieuwe eigenaars/financiers aan te trekken en b. ontwikkelen van een nieuw toekomstperspectief met innovatieve planconcepten. Inzet: niet langer top-down werken aan een eindbeeld met een vooraf sluitende grondexploitatie, maar sprokkelenderwijs en bottom-up nieuwe, rendabele activiteiten uitlokken of ontwikkelen. En, waar mogelijk, meeliften op overheidsinvesteringen die toch moeten gebeuren (water, energie) en naar voren gehaald kunnen worden. Kleinschaligheid, flexibiliteit en tijdelijkheid zijn daarbij sleutelwoorden. De kunst van zo’n incrementele benadering is om het geen rommeltje te laten worden maar nieuwe, tijdelijke activiteiten in te passen in een stedenbouwkundig en landschappelijk kader dat voldoende kwaliteit en uitstraling heeft om in de toekomst permanente programma’s mogelijk te maken. Jarenlang was ‘Rood voor groen’ een adagium bij gebiedsontwikkeling (hoewel vooral met de mond beleden), de komende jaren is groen de motor. Groen voor rood dus.
 
  
 

Reageer >

Damo Holt - 07.01.2013 21:14 uur
Ha Jan, geheel eens. Herwaardering voor het kleinschalige, heel andere partijen die de gebiedsontwikkeling van inhoud en vorm voorzien, fundamenteel andere manieren van samenwerken. Meer 'patchwork'plannning en de kunst van het combineren. Voor de Amsterdamse Sluisbuurt (Zeeburgereiland) wordt een ontwikkelstrategie verkend die precies dit denken de ruimte wil geven: verantwoord loslaten, makelen en schakelen. grt, Damo

Ben Verleg - 07.01.2013 16:15 uur
Jan, deze benadering sluit goed aan bij wat succesvolle bedrijven onderscheidt van de rest: innoveren en duurzaam produceren. Vanuit een ander perspectief, zingeving in besluitvorming, kom ik op dezelfde gedachte. groet, Ben